Pajak Bumi dan Bangunan dan Cara Menghitungnya

Bagi yang memiliki tempat tinggal sendiri, pasti sudah sering mendengar istilah PBB. PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan. Namun apakah kamu tahu apa sebenarnya Pajak Bumi dan Bangunan itu? Karena sangatlah disesalkan apabila tidak mengerti apa yang sudah dibayarkan. Kalau begitu, mari kita kenal lebih dekat mengenai PBB.

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) adalah pajak yang ditanggung oleh orang pribadi atau badan yang mendapatkan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik karena hak atas tanah dan bangunannya.

Lalu siapa saja yang wajib membayar PBB? Tentu saja seperti pengertian dari PBB itu sendiri, maka yang wajib membayar pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh manfaat dari hak atas tanah dan bangunannnya. Orang ataupun badan yang termasuk wajib pajak harus melunasi pembayaran pajaknya paling lambat 6 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT.

Apa itu SPPT? SPPT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terutang yang berisi tentang pemberitahuan besaran pajak terutang yang harus dibayarkan dalam satu tahun bagi orang atau badan yang termasuk dalam wajib pajak.

Dasar Pengenaan Pajak PBB

Setelah kita mengetahui apa itu PBB, kita juga perlu mengetahui dasar pengenaan PBB yang harus dibayarkan. Jangan sampai kita mendapatkan SPPT, tetapi tidak tahu darimana asalnya besaran nominal PBB yang harus dibayarkan. Dasar pengenaan PBB adalah NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak.

NJOP adalah harga rata-rata atau harga pasar pada transaksi jual beli, dalam hal ini objek pajaknya adalah bumi dan bangunan. NJOP biasanya ditetapkan setiap tahunnya oleh Menteri Keuangan (Menkeu). NJOP masing-masing wilayah berbeda.

Lalu apa dasar penetapan NJOP untuk Bumi dan Bangunan? Mari kita simak satu persatu:

1. Beberapa Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bumi:

• Letak
• Pemanfaatan
• Peruntukan
• Kondisi Lingkungan

2. Beberapa Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bangunan:

• Bahan yang digunakan dalam bangunan
• Rekayasa
• Letak
• Kondisi lingkungan

Nah, itulah dasar dalam penetapan NJOP untuk bumi dan bangunan oleh Menkeu jika terjadi transaksi jual beli atas tanah dan bangunan.

Lalu bagaimana penetapan NJOP saat tidak ada transaksi jual beli, misalnya saja secara hibah, warisan, dan lain sebagainya? Penetapan NJOP jika tidak ada transaksi jual beli, bisa dilakukan dengan:

1. Perbandingan Harga dengan Obyek Lain

Penetapan NJOP jika tidak ada transaksi jual beli, salah satunya bisa dilakukan dengan membandingkan harga pada obyek lain. Obyek lain yang dimaksud adalah obyek yang masih sejenis, lokasinya berdekatan, memiliki fungsi yang sama dan obyek lain yang sudah diketahui nilai jualnya.

Mengapa dengan obyek lain? Hal itu karena obyek lain dapat memberikan gambaran yang kurang lebih mendekati dengan obyek yang dibandingkan, sehingga NJOP yang ditetapkan memiliki hitungan yang benar.

2. Nilai Perolehan Baru

Berbeda dengan penetapan NJOP yang dilakukan dengan cara membandingkan harga dengan obyek lain, penetapan NJOP dengan nilai perolehan baru maksudnya adalah dengan menghitung biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak. Penilaian tersebut akan dikurangi dengan penyusutan yang terjadi pada kondisi fisik objek pajak.

3. Nilai Jual Pengganti

NJOP juga bisa ditetapkan dengan nilai jual pengganti. Nilai jual pengganti di sini adalah menetapkan NJOP berdasarkan hasil produk objek pajak. Jadi bukan dengan membandingkan obyek lain atau dengan menghitung biaya yang dikeluarkan, namun didasarkan pada keluaran yang dihasilkan objek pajak.

Cara Menghitung PBB

Setelah mengetahui pengertian PBB dan dasar pengenaannya, kamu perlu tahu juga cara menghitung PBB. Cara menghitung PBB ini penting untuk dipahami, supaya mengerti darimana saja nilai-nilai yang dikenakan dalam PPB tersebut.

Pertama kita harus mengetahui terlebih dahulu, apa saja komponen-komponen nilai yang menjadi dasar perhitungan pajak.

Dasar perhitungan PBB adalah perkalian tarif 0,5% dengan NJKP (Nilai Jual Kena Pajak), sedangkan NJKP diperoleh 20% dari NJOP. Bagaimana masih bingung?

Sebagai contohnya diketahui bahwa NJOP suatu objek pajak Rp2.000.000. Maka berapakah PBB-nya?

Langkah awal, kita harus mengetahui terlebih dahulu NJKP-nya:

NJKP: 20% x Rp2.000.000 = Rp400.000

Kemudian baru menghitung PBB-nya:

PBB: 0,5% x Rp400.000 = Rp2.000

Itulah contoh sederhananya, mari kita praktikkan kembali menghitung PBB dengan ilustrasi sebagai berikut:

Pak Amin memiliki rumah seluas 50 meter persegi yang berdiri di atas sebidang tanah seluas 100 meter persegi. Diketahui harga bangunan tersebut adalah Rp500.000, sedangkan harga tanah tersebut adalah Rp1.000.000. Jadi berapakah PBB yang harus dibayarkan oleh Pak Amin?

Begini tahapannya:

1. Hitung terlebih dahulu nilai bangunan dan tanahnya:

Bangunan= 50 x Rp500.000 = Rp25.000.000
Tanah= 100 x Rp 1.000.000 = Rp100.000.000

2. Hitung NJOP-nya dengan menjumlahkan nilai bangunan dan tanah:

Nilai Bangunan: Rp25.000.000
Nilai Tanah:   Rp100.000.000
————————————— +
          Rp 125.000.000

3. Setelah diketahui NJOP-nya, kita bisa langsung menghitung PBB-nya:

NJKP= 20% x Rp125.000.000 = Rp25.000.000
PBB= 0,5% x Rp 25.000.000 = Rp125.000

Demikian cara menghitung PBB, bagaimana? Mudah bukan? Kamu bisa mencoba mempraktikkannya di rumah.

Cara Memeriksa Tagihan PBB Online 

• Tagihan PBB, berupa SPPT biasanya dapat diambil di kecamatan atau kelurahan. Bahkan diambil di masing-masing Ketua RT setempat karena biasanya pihak dari kecamatan atau kelurahan telah menyerahkan SPPT tersebut melalui Ketua RW.
• Kemudian baru diserahkan ke pihak RT setempat. Namun sekarang, bisa langsung mengeceknya secara online ataupun melalui SMS. Hal itu tentu saja memudahkan kamu karena bisa mengeceknya kapan saja dan di mana saja.
• Selain kemudahan tersebut, dengan mengecek secara online tagihan pembayaran PBB, maka bisa juga mengecek tagihan pembayaran pajak tahun-tahun sebelumnya. Apakah sudah terlunasi atau belum karena di situs pajak tersebut akan disajikan secara lengkap tagihan pembayaran pajak dari tahun ke tahun.
• Ketika hendak membeli sebuah bangunan, maka dengan mengecek tagihan PBB secara online, kamu bisa memastikan apakah pemilik bangunan yang bangunannya dibeli benar-benar sudah melunasi pajaknya atau belum, sehingga nantinya Anda terbebas dari sengketa dengan pemilik bangunan sebelumnya.
• Selain memperoleh SPPT dari kecamatan atau kelurahan, sebenarnya bisa datang langsung dan menanyakannya di kantor pajak. Namun saat ini kita akan membahas bagaimana cara cek tagihan PBB secara online supaya bisa menjadi cara alternatif yang bisa dilakukan dan memudahkan kamu.
• Ada beberapa wilayah yang sudah mempunyai situs untuk bisa melihat tagihan PBB online. Berupa aplikasi mobile yang bisa diunduh dari smartphone maupun website Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) masing-masing provinsi/Kabupaten/Kota. 
• Wilayah tersebut antara lain: Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Gresik, dan wilayah lainnya. 

Sanksi Jika Tidak Membayar Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Jika terlambat membayar PBB, kamu akan dikenakan sanksi berupa denda sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78/PMK.03/2016, tentang Tata Cara Penerbitan Surat Tagihan Pajak Bumi dan Bangunan, besaran denda yang ditetapkan sebagai sanksi tidak membayar PBB adalah 2 persen per bulan dari tagihan.

Contoh tagihan PBB perbulan adalah Rp500 ribu pertahun maka total denda yang harus dibayarkan adalah:

Rp500,000 x 2% x 12 bulan = Rp120,000

Dijelaskan lebih lanjut, denda administrasi tersebut dihitung dari saat jatuh tempo sampai tanggal pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 bulan. Jumlah PBB yang terutang dalam STP harus dilunasi paling lambat 1 bulan dari tanggal diterimanya STP tersebut oleh wajib pajak. Jika pajak terutang tidak dibayar juga, maka bisa ditagih dengan Surat Paksa (SP).